경매 입찰 하는법과 낙찰 절차 순서 알아보기

경매 입찰 하는법과 낙찰 절차 순서를 알아보겠습니다. 부동산 가격이 올라가는 시기에는 아파트나 상가 등 부동산 가격도 함께 상승합니다. 부동산 가격 상승기에 부동산투자 블루오션이 있습니다. 경매입니다. 경매는 굳이 찾아보지 않으면 알 수 없기 때문에 숨은 블루오션이라고 할 수 있습니다. 시기적으로 경매가 좋은 이유는 아래서 설명하겠습니다. 경매는 대법원 법원경매정보에서 할 수 있습니다. 아래 버튼을 누르면 바로 이동합니다.

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경매 입찰 준비 과정

경매 부동산투자를 하기 전 경매 입찰 준비 과정을 거쳐야 합니다. 준비는 크게 네 가지로 나뉩니다. 일반 부동산투자와 비슷합니다. 과정을 요약하면 먼저 물건 정보를 습득하고 직접 가서 보는 과정입니다.

1. 정보수집단계 :법원 게시판, 관보, 공보, 인터넷 사이트 등을 통해 경매에 나올 물건 정보를 파악합니다. 이때, 각종 서류 등 문서로 정보를 파악합니다. 서류 종류는 아래 표를 참고하시길 바랍니다.
2. 관심 물건 고르기: 대표적으로 아파트, 오피스텔, 상가, 토지 등 부동산의 종류에 따라 권리 분석이 필요합니다. 낙찰받아서 투자를 할지 직접 들어가서 살집인지에 따라 결정해야 하고 세입자가 있다면 전집주인과 세입자의 관계가 중요합니다.
3. 직접 가서 보기: 가장 중요한 단계입니다. 지금까지는 서류상으로만 판단했지만 서류는 실시간으로 반영되지 않는 단점이 있습니다. 직접 가서 보는 게 가장 중요합니다. 많은 부동산 분쟁도 직접 보고 판단하지 않았기 때문에 일어난다고 합니다. 직접 가서 물건의 실제 상태, 주변 환경, 대중교통 등을 확인합니다. 서류와 다른 부분이 있다면 체크합니다.
4. 최종 결정: 정보를 종합해 경매 입찰에 참여할지 말지 결정합니다.

경매를 투자로 접근하시는 분들은 추세가 중요합니다. 추세도 대한민국법원경매에서 제공합니다.

아래 파일은 2024년 매각통계를 볼 수 있는 파일입니다. 법원경매 사이트에서 다운로드한 내용이니 안심하고 다운로드하시길 바랍니다. 경매 하는법은 쉽습니다. 그 가운데 사전조사 단계가 가장 중요합니다.

연도별매각통계_2024.xls

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경매 입찰 방식

경매 입찰 방식은 크게 두 가지입니다. 기일입찰과 기간입찰입니다. 경매 게시판에 나와있지만 대부분 기일입찰입니다. 법원에서 하루를 정해서 직접 현장에 참여한 사람들만 입찰하는 방식입니다. 공매는 온라인으로 참여가 가능하지만 경매는 온라인 참여가 불가능합니다.

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보기 편하게 표로 정리했으니 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

항목	기일입찰	기간입찰
입찰 방식	정해진 날짜에 법원 출석 후 직접 참여	정해진 기간 동안 입찰표를 제출 (직접 제출 또는 등기우편)
입찰표 작성	다른 사람이 볼 수 없는 곳에서 작성	입찰표와 매수신청보증금을 봉투에 넣어 제출
편리성	특정 날짜에 맞춰야 함	특정 날짜에 출석할 필요 없음
개찰	입찰자들이 참여한 상태에서 진행

경매 낙찰 이후 과정

경매 낙찰 이후 과정은 크게 네 가지입니다. 대부분 법원에 신청하면 자동으로 되는 과정입니다. 시간절약을 위해 입찰과 동시에 진행하는 걸 권장합니다. 순서대로 알려드리겠습니다.

1. 매각결정기일: 최고가매수인이 결정된 후 1주일 이내에 법원이 매각결정기일을 열어 매각허가 여부 결정합니다.
2. 매각대금 납부: 매수인은 정해진 기한 내에 매각대금 납부합니다. (제때 납부하지 않으면 보증금 반환 불가)
3. 권리 취득: 매각대금 납부 완료 후 소유권이전등기 진행, 매수인이 인수하지 않는 권리들은 말소합니다.
4. 부동산 인도명령: 기존 거주자가 부동산을 비워주지 않을 경우 법원에 인도명령 신청 가능합니다. (매각대금 납부 후 6개월 내 신청 필요)

번호는 사건이 일어나는 순서대로 적었지만 보통 한꺼번에 다 신청해 놓습니다.

경매 참여 시 유의 사항

가장 중요한 경매 참여 시 유의사항입니다.

1. 권리 분석: 물건의 종류에 따라 권리 분석 방식이 다릅니다. 임차인, 세금정보, 대지인지 농지인지 등 토지정보가 있습니다.
2. 현장 조사 필수: 임장조사라고도 합니다. 서류상의 정보와 실제 현황이 다른 경우가 많습니다. 건물 실제 상태와 이용 상태, 주변 환경 확인
3. 매수신청보증금: 기일입찰, 기간입찰 모두 보증금을 제출해야 하며 낙찰에 실패하면 반환합니다.
4. 매각대금 미납 시 리스크: 낙찰을 받았는데도 나머지 돈을 내지 않으면 보증금 반환이 안됩니다. 그리고 차순위매수신고인에게 매각이 넘어가거나 2등 낙찰자도 포기하면 재매각 결정됩니다.

경락자금대출이라는 은행상품을 이용하면 4번의 경우는 대부분 해결됩니다. 1주일 정도의 시간이 주어지기 때문에 발 빠르게 움직여야 하는 단점이 있습니다. 개인신용에 크게 문제가 없는 한 대출은 잘 나오는 편이어서 걱정 없습니다.

경매 입찰 하는법과 낙찰 절차 순서를 알아봤습니다. 부동산은 의식주 가운데 중요한 요소지만 투자상품이기도 합니다. 투자는 사이클이 있습니다. 전세사기가 유행하는 요즘은 돈 없는 집주인이 많다는 뜻으로 경매 최적기입니다. 물건이 흔해지면 싸지는 원리입니다.

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